Condomínio horizontal ou loteamento fechado ou condomínio fechado… Ahh, é tudo a mesma coisa!
Será?
É muito comum as pessoas confundirem Loteamento Fechado e Condomínio Horizontal, já que ambos são espécies de Conjuntos Residenciais. Realmente os dois conceitos causam um pouco de dúvida para quem não conhece do assunto. Veremos neste artigo que as definições de cada um são bem diferentes.
Condomínio Horizontal
Esta forma de conjunto residencial possui uma ou mais construções, isoladas ou agrupadas, sendo casas ou edifícios, ocupando um ou mais lotes, disponibilizando obrigatoriamente espaços de uso comum, constituídos como bens do próprio condomínio. Quando se fala de condomínio fechado, trata-se da mesma coisa.
As determinações legais são as mesmas destinadas aos Edifícios – a Lei 4.591/64 – submetendo-se a todas as regras de um condomínio vertical, respeitadas as suas peculiaridades. Alguns exemplos são: a forma de incorporação imobiliária, convenção de condomínio, utilização do conjunto, administração do condomínio, assembleias etc.
Os principais aspectos do Condomínio Horizontal são:
Classificação e delimitação pela área, quantidade e tipo de habitações;
Definição do espaço de uso comum para lazer;
Destinação de espaço comum para guarita, portaria, zeladoria, etc.;
Poderá haver comércio e serviços locais;
Estabelecimento de acessos por vias particulares internas e sua largura;
Especificação do mínimo de área verde;
Previsão do número mínimo de vagas de garagem por unidade habitacional,
Projeto conter arborização, drenagem das águas de chuvas, distribuição de água, coletas de esgoto e lixo.
Desse modo, os proprietários de lotes ou casas do Condomínio são os donos das áreas comuns, não havendo intervenção da administração do município sobre elas.
Loteamento Fechado
Embora existam entendimentos contrários, esta espécie de conjunto residencial se difere da anterior pelas seguintes características:
Não tem projeto de incorporação imobiliária com vistas a realizar construções para alienação total ou parcial;
Subdivisão de gleba em lotes para construção, podendo haver abertura de novas ruas públicas ou seu prolongamento, modificação ou ampliação das vias já existentes (artigo 2°, §1° da Lei n. 6.766/79);
As vias são públicas, qualquer pessoa, tanto morador quanto não morador, pode circular por elas;
Cancelas nas portarias precisam de autorização da Prefeitura;
Coleta de lixo normal realizada pela prefeitura;
Correspondências entregues de residência a residência pelos próprios carteiros, pois não há funcionários com esta função,
As taxas de manutenção não são obrigatórias como nos condomínios.
A Lei 6.766/1979 – que trata do parcelamento do solo urbano – é a que estabelece as diretrizes deste tipo de empreendimento.
Diferentemente do Condomínio, a lei orienta que a administração do Loteamento Fechado seja realizada por uma Associação, formada pelos proprietários de casas ou lotes no empreendimento.
Nesta Associação será criado e aprovado o Estatuto, com objetivos semelhantes aos da Convenção dos Condomínios, quais sejam: forma de administração, arrecadação de verba para manutenção, regulamento interno, formas de fiscalização e segurança, diretrizes sobre eleição da diretoria e do presidente e as penalidades previstas para quem descumprir as regras estabelecidas.
Assim, percebe-se que no Loteamento Fechado não existe privacidade sobre as áreas comuns, pois qualquer pessoa estranha à vizinhança pode circular por elas.
As diferenças
As principais diferenças entre Condomínio Horizontal ou Loteamento Fechado é que no Condomínio Horizontal toda a área é privativa. Além dos lotes, toda a área comum, como as ruas e as áreas de lazer, pertence aos proprietários.
Já no Loteamento Fechado, apenas a área do lote é privativa, as demais áreas comuns são públicas e estão subordinadas ao poder público municipal.
Outro ponto polêmico é a cobrança de taxas. Sabe-se que a cobrança nos Condomínios é obrigatória por força de Lei (como já discorremos em “Os efeitos da inadimplência na taxa de condomínio“). No entanto, no Loteamento Fechado não funciona da mesma forma. Veremos como isso acontece no próximo artigo, fique ligado!
Qual a importância disso para o comprador?
O registro do empreendimento no cartório de imóveis e na prefeitura é o momento em que se define a denominação de Condomínio Horizontal ou Loteamento Fechado.
É imprescindível que o interessado em adquirir um lote ou casa nesse tipo de empreendimento pesquise no cartório de imóveis como foi realizado o registro. É uma informação indispensável para evitar surpresas desagradáveis no futuro, pois se trata de conceitos completamente diferentes.
Fonte: Lei 4.591/64 ( Lei dos Condomínio Horizontal ou Loteamento Fechado), Lei 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do solo urbano), Selesnafes.com, “Revolucionando o Condomínio” de Rosely Benevides Schwartz (14º edição, 2014)